La renta antigua: Extinción y subrogación

La finalización de la "renta antigua" en los locales comerciales o destinados a uso distinto de vivienda, ha levantado muchas dudas entre de los arrendadores y arrendatarios en nuestro país. DL quiere, mediante sus abogados en arrendamientos, despejar todas las dudas sobre este tema y en general sobre la popularmente conocida cómo "renta antigua".

¿Qué es la "renta antigua" y por qué ahora vuelve a ser tema de actualidad?

Por "renta antigua" entendemos aquellos contratos de arrendamiento (Tanto de vivienda, como locales comerciales) cuyo contrato de arrendamiento se formalizó antes del 9 de mayo de 1985. Si usted, sea arrendador o arrendatario, tiene un contrato firmado con anterioridad a esa fecha, usted tiene un contrato de alquiler afectado por la reforma.

Estos contratos de "renta antigua" venían regulándose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. El 1 de enero de 1995 entraba en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (Que ha sido modificada en ciertos términos en el año 2013, pero que en esencia deja la Ley bastante igual).

Esta nueva LAU de 1995 venía a regular principalmente los contratos de vivienda y de usos distinto de vivienda firmado a partir de su entrada en vigor (Desde el 1 de enero de 1995), pero recogía en sus Disposiciones Transitorias una serie de efectos sobre los llamados contratos subrogados.

Estas Disposiciones Transitorias dejaban la puerta abierta a modificaciones en los contratos de arrendamiento anteriores a la nueva Ley (Los contratos firmados bajo la Ley de 1964) y por tanto afectan a aquellos contratos que estén sujetos a la "renta disminuida"

Tengo una "renta antigua" en el contrato de alquiler de mi casa, ¿Qué puede pasar?

Dentro de las Disposiciones Transitorias de la "nueva" Ley de Arrendamientos Urbanos nos interesa (en nuestro caso por un contrato de alquiler firmado antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes) la disposición que nos interesa en la Disposición Transitoria Segunda.

Es esta Disposición Transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos la que se ocupa de los contratos de vivienda llamados de renta antigua. Lo que nos interesa de esta disposición transitoria es cómo se ocupa de "la extinción del contrato de alquiler".

Vamos a ir explicando paso a paso y caso a caso cómo afecta esta disposición transitoria a los contratos de renta antigua y cuáles son las posibilidades de "defender" nuestra renta o de extinguir el contrato de arrendamiento, para aquellos arrendadores que así lo quieran.

La extinción y subrogación de contratos de vivienda cuyo inquilino originario fallece tras el 1 de enero de 1995.

Cuando hablamos de "inquilino originario" dentro de aquel contrato de alquiler, nos referimos siempre a la persona que firmó el contrato de arrendamiento. En este punto analizamos la figura del "inquilino" o arrendatario.

Podrán subrogarse en este contrato de arrendamiento y por tanto mantener la renta minorada:

1.a) El cónyuge del arrendatario originario: Esta persona será el cónyuge no separado legalmente o de hecho. No obstante el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando este cónyuge fallezca. La disposición contempla también la posibilidad de una segunda subrogación en esta renta antigua, cuando existan hijos del inquilino originario que y estos vivieran con el cónyuge en la vivienda.

2.a) Si no existiera cónyuge no separado legalmente o de hecho: Los hijos del inquilino originario podrán subrogarse en el contrato de renta antigua.

3.a) A falta de los anteriores: Podrá subrogarse en el contrato de renta antigua un ascendiente del inquilino originario, siempre que haya existido convivencia del ambos en la vivienda objeto de la renta antigua y haber estado a su cargo en los tres años anteriores al fallecimiento del inquilino originario.

Unas breves reflexiones sobre la "renta antigua".

Como se puede observar, la disposición transitoria de la Ley, creó una serie de situaciones en las que el contrato de alquiler, podía continuar en la figura de otra persona. Son muchas las voces que han criticado esta "superprotección" hacia el inquilino de renta antigua. Lo cierto es que estos contratos de arrendamiento obedecen a una situación social y económica.

No obstante muchos arrendadores se encuentran en situaciones realmente terribles por este tipo de contratos de renta antigua. Una de las críticas más feroces, por la subsistencia de este tipo de contratos, proviene de los civilista que se oponen a las razones sociales del mismo.

Esta especial protección al inquilino, por razones económicas o sociales, no tiene porque soportarla el arrendador, cuando en todo caso es obligación del Estado el proveerla, y no debiendo ser mediante la propiedad privada del ciudadano.

Mediante este tipo de "superprotecciones" se han dado situaciones en las que el arrendador nunca ha conocido su propiedad pues heredó dicha propiedad y en la vivienda arrendada se ha dado una cadena de subrogaciones.